家を建てるにあたり、ポイントとなる制限を確認しておきます。
以下の制限により、その土地に建築できる建物の概要が決まってきます。購入後に「計画していた建物が建てられない」「希望の間取りが入らない」と言ったことにならないように、最低限チェックが必要な項目です。一般的には役所の公式サイトや窓口（都市計画課など）で調べることができます。
用途地域
建築にかかる法規制の基となる分類です。12種類に分けられ、この用途地域ごとに建てられる建物の規模や用途などが決まっており、そのエリアの住環境に大きく影響します。
たとえば「第１種低層住居専用地域」は住宅以外の用途は厳しく制限され、また高い建物がないため、比較的良好な住環境の地域が多いです。
一方、「商業地域」は銀行や映画館、飲食店などの建築規制が緩く、住宅のほか小規模工場も建てられるため、先述の地域よりも賑やかなエリアになります。
防火地域・準防火地域
防火地域
中心市街地の幹線道路沿いや主要駅周辺などに多く、原則として耐火建築物※１しか
建築できません。ただし一定の条件に沿えば準耐火建築物※２も建築可能です。
＊階数（地階含む）３以上または延床面積100㎡超え ⇒ 耐火建築物
＊上記以外の建築物 ⇒ 耐火建築物または準耐火建築物
準防火地域
防火地域の周辺に広く指定されています。防火地域よりも規制内容は緩やかです。
＊階数（地階除く）４以上または延床面積1,500㎡超え ⇒ 耐火建築物
＊階数（地階除く）３以下かつ延床面積500㎡超え1,500㎡以下 ⇒
耐火建築物または準耐火建築物
＊階数（地階除く）３かつ延床面積500㎡以下 ⇒
耐火建築物、準耐火建築物または一定の技術基準委適合する建物
＊階数（地階除く）２以下かつ延床面積500㎡以下 ⇒
一定の防火措置を講じれば木造建築物も可能
※１ 耐火建築物：主要構造部を耐火構造※３にした建築物で、外壁の開口部で延焼の恐れのある部分に定められた防火戸、そのほか防火設備を有するもの
※２ 準耐火建築物：耐火建築物以外の建築物で、次のイまたはロのいずれかに該当し、外壁の開口部で延焼の恐れのある部分に定められた防火戸、そのほか防火設備を有するもの
イ．主要構造部を耐火構造及び準耐火構造※４にしたもの
ロ．イと同等の耐火性能を有するものとして主要構造部の防火措置、そのほか技術的基準に適合するもの
※３ 耐火構造：鉄筋コンクリート造、レンガ造などの構造。定める耐火性能を有するもの
※４ 準耐火構造：耐火構造以外の構造で、耐火構造に準ずる耐火性能を有するもの
※５ 防火構造：鉄鋼モルタル塗り、漆喰塗などの構造で定める耐火性能を有するもの
高さの制限
都市計画法に基づく「高度地区」
第１種高度地区、第２種高度地区など、自治体により規制があります。規定の高さ
を超える部分に隣地境界線上から真北方向へかかる斜線制限です。（北側斜線）
また最高限度高さや最低限度高さが規定されている地域もあります。
建築基準法に基づく「斜線制限」
道路斜線（前面道路の反対側から、決められた勾配の斜線による制限）
隣地斜線（規定の高さを超える部分に隣地境界線上からかかる斜線制限）
北側斜線（都市計画法の高度地区指定がない地域で適用される斜線制限）
面積の制限
建ぺい率
敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見た際に投影された面積）の割合
＊都市計画法により地域ごとに指定
＊２方向以上が道路に接している角地にあたる場合、10％緩和措置があります。
容積率
敷地面積に対する延床面積の割合
＊都市計画法により地域ごとに指定
＊前面道路幅員により限度が変わる場合もあります。以下参照
前面道路幅員による容積率
前面道路幅員が12m未満の場合、次の計算で得られた数値と都市計画法で指定され
た数値で、どちらか厳しいほうが適用されます。
住居系用途地域 ⇒ 前面道路幅員（m）×0.4×100
商・工業系用途地域 ⇒ 前面道路幅員（m）×0.6×100
ほか、「斜線制限」により上層階の床面積が制限を受けることもあります。
接道義務
原則として建築基準法上の道路に２m以上接している必要があり、接道面が２m未満だとその敷地には建物の建築ができません。
例外として、周囲に広い空地があり、あるいはそれと同様の状況にある場合、安全上支障がないと認められた土地は緩和されます。「４３条１項ただし書」と呼ばれています。
セットバック
建物を建築する際、その敷地が幅員４m以上の道路に接している必要があります。幅員４m未満の場合、原則として建築基準法上の道路と認められません。
ただし、接している道路の幅員が４m未満の場合でも、セットバックをすることで建築基準法上の道路としてみなされ、建築が可能になります。
セットバック
道路中心線から水平に２mのラインが道路と敷地の境界線になります。これにより
拡幅される道路を「４２条２項道路」あるいは「みなし道路」と呼びます。
いかがでしたでしょうか。多くの場合は家を建てる時は専門家に任せてしまいがちですが、少しだけ知っておくだけで、より良い家を建てることができます。
家を建てるのは人生の中でも大きな買い物です。株式会社ウエスタでは一生幸せに住むことができる家をご提供し続けられるように努力していきます。
